建売住宅の法律の制限は？
建売住宅の法律の制限には以下のようなものがあります。
■建築基準法
建築基準法では、4m以上の幅のある道路（公道）に2m以上接している土地でないと、建物が建てられないことになっています。
ただし、「2項道路」（みなし道路）の場合には、幅が4m未満であっても、建て替えのときに道路の中心から2m分だけ境界線を敷地内に後退（セットバック）させれば、建物は建てられます。
セットバック部分については、敷地面積から除いて建ぺい率や容積率が計算されます。
■建ぺい率・容積率
敷地面積に対する建物の建築面積の割合制限を「建ぺい率」といいます。
たとえば、敷地面積が100㎡で建ぺい率が50％の場合には、建築面積は50㎡（100㎡×50％＝50㎡）が上限になります。
また、「容積率」というのは、敷地面積に対する延床面積の割合制限です。同じ敷地面積で容積率80％なら80㎡（100㎡×80％＝80㎡）となりますので、建物全体の面積は80㎡に抑えられます。
■位置指定道路
敷地が公道に2m以上接していない場合には、敷地に接して私道をつくり、その私道を各自治体の長が確認してはじめて建物を建てることができます。
このときの私道の面積は、建ぺい率や容積率の計算対象面積に含めることはできません。
建売住宅が建つ前の土地の状態は？
建売住宅が建つ前の土地の状態のチェックポイントとしては、以下のようなものがあります。
■地盤
基礎の埋め方や地盤改良の方法について確認します。水田や沼などを埋め立てた分譲地の場合は、地盤が弱いので注意が必要です。
■ひな壇造成地の安定性
ひな壇造成地は盛り土なのか切り土なのかで安定性に差があります。特に、盛り土については造成後、地盤が固まるまでには最低1年はかかります。
■ひな壇造成地の擁壁
斜面などに階段状に作られたひな壇造成地は、土を切り取ったり、土を入れて鉄筋コンクリートの擁壁で押さえられていますので、擁壁に水抜き穴があるか、つまったりしていないかを確認します。 |
